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  • 今年的小陽春會持續多久呢?

    2020-05-03 19:35 | 云南生活網

    5月房價漲不漲?這是當下諸多購房者心中最大的疑問。

    因為4月的樓市,多個城市成交量全面反彈,在輿論場上出現了較強的熱度。尤其是深圳,炒作風氣重現,當地為了防止房價過快上漲,甚至還獻出了全球獨一例的打壓政策,“限制二手房掛牌價”。

    5月的意義在于各城市全面復工,真正的「疫情過后」。那么3、4月份被抑制的需求,一定會推到5月份爆發,達到小陽春的峰值。這也是大家眾心惶惶,生怕房價漲起來的原因。

    當然市場上也出現了很多質疑行情的聲音,例如目前經濟下行,企業運行不暢,人們兜里的錢變少了,還有什么勇氣去買房。

    那么樓市可以脫離疫情影響一飛沖天嗎?今年的小陽春會持續多久呢?5月行情如何,買房時機又在哪個時間段?

    下面,子木用貝殼新出爐的4月市場行情數據,為大家一一尋找答案。數據采集源為我國核心18城市。(北京、上海、深圳、廣州、大連、天津、廊坊、西安、濟南、青島、煙臺、武漢、南京、合肥、杭州、長沙、重慶、成都)。

    注意,如果18個城市中沒有你的城市,你也應該把這篇文章看下去,一定要讓自己洞悉宏觀形勢。

    1

    割裂的市場

    我們先進入枯燥的數據環節,先對目前的市場有一個宏觀的認識。

    貝殼研究院數據顯示,4月份18個主要城市鏈家成交量較三月份,環比上漲了43.1%。

    2020年的樓市小陽春,很短命

    這個數值在去年一整年,都算是高數值增長,但相對于去年小陽春(2-3月份),還是差了許多。但也證明了在全國各地逐漸復工情況下,市場需求正在加速釋放。

    而且成交結構上明顯在發生變化:改善購房者在逐漸替代剛需入場買房。

    2020年的樓市小陽春,很短命

    數據顯示,4月鏈家18城成交面積在90平以上占比高出2.2個百分比,達到30%。三居室的改善房源成交占比連續兩個月提升,超過30%。尤其是北京,4月份450萬以上的改善房源成交占比,大幅提升了5個百分點。

    這是樓市小陽春,典型的交易現象:先是第一批剛需購房者入場買房,然后輪動到改善型需求的釋放。畢竟現在“賣小換大”,“以房換房”的購房者依然占市場主流。

    但要注意,當改善購房者遠大于剛需購房者的時候,說明市場底層購買力變弱,這不是一個好現象。因為剛需才是樓市的基礎,也是所有改善者加杠桿的基礎。

    在連續2個月的成交量上漲下,房價開始止跌反彈。

    數據顯示,4月重點18城中有16個城市價格環比上漲。但整體來看二手房價格上漲幅度并不大,沒有出現需求集中釋放導致房價快速大幅上漲情況。

    總體來看,我們4月市場的確出現了小陽春,但整體幅度并不大。那么重點就放在了5月份,是繼續上漲還是掉頭向下?

    在分析之前,我們先來了解一下目前市場的博弈情況。這點很重要。

    2

    多空博弈

    當下市場上,明顯出現了多空兩股博弈力量。

    多:「前期擠壓的需求釋放」+「貨幣政策放松」

    空:「三穩基調」+「疫情打擊下居民消費力疲軟」

    如果你經常讀我的文章,想必對這4個因素已經非常熟悉。但在這里,我還要再強調一下“貨幣政策”和“居民消費”,這兩個也是當下最主要的矛盾點。

    貨幣政策有兩層意思,信貸政策放松和房貸利率下調。

    疫情之下,為了刺激經濟。全球都進入了貨幣寬松周期,中國也無法獨善其身。從3月27日中央政治局會議之后,市場上更是出現了一攬子政策。

    2020年的樓市小陽春,很短命

    央行大力派發現金穩經濟、保就業,但同時也會給房地產撕開一道口子。一線城市,尤其像深圳這種私營經濟發達、資本流動性較強的城市,對此十分敏感。

    所以目前處在風口浪尖的深圳,多個地區出現房價反彈熱象。

    銀行為了完成任務,想盡辦法給小微企業放貸,同時居民消費貸款利率也降低很多,這時候,想法設法從銀行里套錢買房的人不在少數。杠桿的釋放,憑空創造出了購房需求。

    其次在LPR連續幾次下調后,各大一線城市房貸利率均有下滑,其中深圳目前平均穩定在5.15%左右,也是近幾年的低谷值。

    2020年的樓市小陽春,很短命

    利率的變化并不在于每個月少還的那幾十塊錢,而是從根本上改變了人們對房價的預期,畢竟銀行讓利這種事情,是巨大的實惠,大家從觀望轉為蜂擁入市,也在所難免。

    而矛盾點的另一面就是居民消費力疲軟,這是當下必須要重視的問題。

    畢竟衡量樓市購買力并不是湊夠首付上車就行,最重要的是居民未來是否能穩定月供還貸。這和薪資收入息息相關。

    這個數據目前來看起來有些艱難。根據天眼查數據顯示,國內第一季度受疫情重創,社會憑空多了上千萬“創業”大軍,創業意味著沒有了穩定收入,這些人的還貸能力減退,甚至為0。

    從2020年3月份開始,居民延期交款比例在快速上升,背后是數萬家庭面對就業環境下的無奈。

    2020年的樓市小陽春,很短命

    當我們理清了這兩個根本性的矛盾點后,我們就要衡量哪一方對市場的影響更大。這個雖然沒有研究機構去做對比,但從4月的行情細節里,可以明顯得出結果。

    3

    5月樓市趨勢

    我們把去年的成交翻出來。

    可以發現4月的行情雖有反彈,成交量呈現環比43.1%的漲幅,但是相對于3月小陽春,只達到了后者85%的水平。

    這時候肯定有人會說,這不是疫情嘛,很多小區還未解封,購房者和中介根本進不來,何談看房交易。

    其實4月中旬全國各大城市基本都放開了小區疫情管理,只要通過健康寶和體溫測試,均可以進入小區看房了。退一萬步講,如果疫情是緩慢放開的,那么小陽春應該逐漸旺盛,市場成交應該呈現一路向上的狀態才對。

    2020年的樓市小陽春,很短命

    然而數據顯示,18城整體成交量在4月12日達到巔峰后,開始一路下滑,進入了小陽春的拐點區。說明購房需求已經開始竭力,正在走下坡路。

    這就是疫情對居民購買力造成的影響,這一點還可以從租賃市場的租金走勢看出來。

    因為租房需求和二手房購房需求是同步釋放的,二手房可能存在炒作機會,但是租房市場卻是實打實的體現了,城市居民的居住需求和經濟增長狀況。

    2020年的樓市小陽春,很短命

    數據顯示,除了上海和西安租金同比保持小幅上漲外,其他城市租金比去年均有所下降,廣州、青島、煙臺降幅更是達到了10%左右。這表明年輕人租金的支付能力在下降。

    所以現在可以總結整體樓市的行情趨勢為:

    4月是2020年小陽春的峰值,疫情對居民購買力的影響開始顯現,5月購房需求開始放緩,行情大概率不及4月。房價在4月小幅上漲后,5月開始橫盤震蕩。小陽春注定是短暫的。

    接下來我們再分析單個城市,畢竟現在是分化型市場。

    4

    分化市場

    我們用“4月成交量環比”和“4月成交量恢復絕對水平”兩個維度打個橫縱坐標軸,把18個城市分成4個類別。(4月對標的是去年3月,因此用4月成交量/2019年3月成交量)

    2020年的樓市小陽春,很短命

    4月只有5個城市(廣州、深圳、成都、西安、青島)的成交量超過了去年3月,除了西安、深圳外,絕大部分的樣本城市集中在二四象限,也就意味著:

    “成交量恢復快的,不達去年同期水平;達到去年水平的,后期動力不足”,整體的動力可持續性并不強。

    北京、天津、合肥、重慶還沒有恢復到去年水平,但是4月漲幅較大,5月份的行情會更好一些。

    處在第一象限的深圳,小陽春比去年更強,同時4月份漲幅很高,是脫離大盤的存在。其他城市無法借鑒。所以害怕深圳的行情傳導到自己城市的購房者,大可放心了。

    處在第三象限的武漢,因為疫情打擊嚴重,市場還沒有恢復到前置,而且4月看房的人群更是寥寥無幾。5月可能會有一定的反彈。

    2020年的樓市小陽春,很短命

    最后我們再來看各個城市二手房調價中漲價占比走勢,調漲占比增加說明業主比較自信,房價看漲,調漲占比下降說明業主心態一般,對房價預期沒有信心。

    5

    行情總結

    1、2020年的市場行情和2019年沒有太大區別,甚至整體看漲能力小于2019。但值得注意的是,一線城市目前屬于價格底部,由于對貨幣政策更為敏感,所以增長性會更強一些。

    2、二線城市雖然出現了小陽春現象,但是居民整體購買力趨弱,在5月份后會持續衰退,房價沒有較大的起伏。當然二線目前分化嚴重,像青島、成都、長沙這種已經在去年回調或者房價還處于合理狀態下的城市,需求的釋放較強,房價會有一定的增長。

    3、疫情對樓市的影響超過預期,如此看來比2003年SARS的更為嚴重。2003年時中國大多數城市房價偏低,購房需求旺盛。于今,戶均擁有1.2套房子,基礎需求得到滿足,且房價太高,對人們的現金流能力要求更高。

    2020年是一個不平凡的年份,終于讓我們知道,經濟實力靠的是千萬老百姓支撐的實業,而非房地產。

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